Os empréstimos imobiliários de alto risco ("subprime") realizados nos Estados Unidos em larga escala --que deram início à crise econômica global e ainda atormentam os bancos-- estão ressurgindo na renegociação de hipotecas, segundo reportagem no "New York Times" desta segunda-feira.

Segundo a reportagem, que traz como exemplo Jack Soussana, que intermediou hipotecas durante boom imobiliário e agora intermedia a renegociação, os honorários dos agenciadores podem custar até US$ 3.500.

Soussana admitiu que, enquanto as vendas estavam aquecidas, muitos de seus clientes se arriscaram e agora estão inadimplentes.

Segundo o jornal, no final do ano passado, a equipe de Soussana --do mesmo escritório em que costumava intermediar empréstimos imobiliários-- começou a prestar serviços a uma empresa cuja especialidade é renegociar os termos de hipotecas.

A promessa é negociar com os credores de forma a reduzir as prestações das hipotecas hoje em débito. "Nós mudamos o roteiro e o produto que estávamos vendendo", disse Soussana.

O novo roteiro, ele diz, baseia-se na ideia de que os mutuários fizeram um mau negócio, "mas agora poderemos ajudá-los a escapar das piores consequências, porque conhecemos bem as instituições de empréstimos".

"Subprime"

Em 2003, com os juros reduzidos (1% ao ano), a economia recebeu o impulso que precisava para sair da recessão. Um ano de juros baixos foi o suficiente para estimular o mercado imobiliário americano, além de elevar o consumo e a circulação de crédito de modo geral. Em 2005, o "boom" no mercado imobiliário já estava avançado.

Com juros baixos, as companhias hipotecárias passaram a explorar o segmento de clientes "subprime" --que contém um risco maior que o de clientes com classificação melhor de crédito, mas compensado por taxas de retorno mais altas.

Os papéis de dívidas hipotecárias atraíram gestores de fundos e bancos. Essas instituições compraram esses títulos hipotecários "subprime" e permitiram que uma nova quantia em dinheiro fosse emprestada, antes mesmo do primeiro empréstimo ser pago. Um outro gestor, interessado no alto retorno envolvido com esse tipo de papel, comprou o título adquirido pelo primeiro, e assim por diante, gerou uma cadeia de venda de títulos.

Declínio

Em 2006, o mercado imobiliário já dava sinais de saturação, com preços e estoques altos de casas, ao lado de uma taxa de juros que vinha subindo desde junho de 2004, chegando a 5,25%. Com os juros mais altos, as correções nos contratos de hipotecas dificultaram os pagamentos de prestações, e a consequência foi o aumento da inadimplência.

Como no início dos empréstimos o índice de inadimplência era baixo, os empréstimos hipotecários "subprime" pareciam um ótimo negócio, pois traziam alta rentabilidade com um risco que parecia menor do que realmente tinha.

Com isso, as instituições financeiras, que compraram os títulos hipotecários "subprime" e os revenderam sob a forma de derivativos, também começaram a ter problemas. Se a ponta (o tomador) não consegue pagar sua dívida inicial, ele dá início a um ciclo de não-recebimento por parte dos compradores dos títulos. O resultado: todo o mercado passa a ter medo de emprestar e comprar os "subprime", o que termina por gerar uma crise de liquidez (retração de crédito).

Derivativos são papéis que tem, seu valor derivado de outros ativos, com a finalidade de assumir, limitar ou transferir riscos. São instrumentos financeiros considerados de risco, uma vez que a avaliação de seus valores e das consequências de seu uso generalizado é muito complexa em um mercado financeiro cada vez mais globalizado.

Em 2007, o setor financeiro sofreu o primeiro golpe, quando o aumento da inadimplência nas hipotecas "subprime" aumentou o risco embutido nos derivativos lastreados nesses papéis de dívida. O banco francês BNP Paribas Investment Partners --divisão do banco francês BNP Paribas-- congelou, em agosto daquele ano, resgates em três fundos, alegando dificuldades de avaliar os valores dos investimentos ligados a essas hipotecas de risco.

A crise provocada pelo problema que começou no mercado imobiliário e que se infiltrou no sistema financeiro acabou por se espalhar para todos os setores da economia.