O Tribunal de Contas da União (TCU) determinou a anulação de concorrência pública realizada pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para a venda de um terreno de 9.000 m² em Brasília/DF. A medida foi tomada após o tribunal identificar irregularidades na licitação.

O tribunal constatou, entre outros, que o banco utilizou laudo inconsistente para estimar o preço do terreno, que os serviços de avaliação do imóvel tiveram preços incompatíveis com o mercado, e que os dirigentes da empresa vencedora do certame tinham vínculos de parentesco com os responsáveis da empresa avaliadora.

Quanto ao laudo contratado pelo BNDES, o TCU verificou que a empresa avaliadora utilizou o método involutivo de avaliação, que se baseia em cenários e custos, o que reduz o seu grau de precisão. Essa avaliação apresentou inicialmente um valor para o terreno de R$ 107,4 milhões. Posteriormente o valor avaliado do terreno caiu para R$ 45,9 milhões, pois foi aplicada a taxa de liquidação forçada, utilizada quando a venda é compulsória ou ocorre em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Segundo o TCU, o método de avaliação utilizado foi irregular, pois o BNDES deveria seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que determina a utilização do método comparativo de dados para esse tipo de avaliação.

Durante os trabalhos, o TCU solicitou avaliação do Banco do Brasil (BB) que, por meio do método comparativo de dados, estimou o valor de mercado do terreno em R$ 195 milhões. O tribunal considerou, ainda, que além do método de avaliação irregular, a utilização da metodologia de liquidação forçada não teve amparo legal, porque não se tratou de venda compulsória e porque as características do imóvel apontam para um prazo de absorção que pode ser enquadrado no período entre o lançamento do edital e a data para apresentação das propostas. A partir da avaliação imprecisa do imóvel e da aplicação irregular de taxa de liquidação forçada, o BNDES terminou por aceitar um valor abaixo de 25% do preço praticado pelo mercado, conforme a avaliação do Banco do Brasil. O prejuízo potencial aproximado ao erário é da ordem de R$ 150 milhões de reais, se considerada a diferença entre o valor da proposta vencedora e o valor constante no laudo de avaliação do Banco do Brasil.

A respeito da contratação dos serviços de avaliação, o tribunal identificou que o BNDES, por meio de uma dispensa de licitação, contratou empresa de engenharia para realizar a avaliação de imóvel por valor muito abaixo do estabelecido pelo conselho de fiscalização profissional. Ficou comprovado, ainda, grau de parentesco entre o procurador da empresa arrematante do imóvel e o engenheiro responsável por produzir o laudo de avaliação do imóvel.

Além disso, de forma injustificada, foi estabelecido no edital o pagamento à vista, sendo que a prática corrente é o parcelamento ou a aceitação de financiamento bancário, o que significaria também pagamento à vista para o vendedor. O TCU entendeu que essa exigência causou restrição à competitividade da licitação.

Assim, o TCU determinou que o BNDES: adote as providências necessárias à anulação da concorrência pública; utilize como método avaliativo, em futuras avaliações de valor mínimo de venda de terreno, o método comparativo direto de dados de mercado; abstenha-se de aplicar o critério de liquidação forçada, tendo em vista a inexistência de amparo legal; e estabeleça cláusula em edital que expressamente permita ao interessado comprar o imóvel por meio de financiamento bancário ou, se for conveniente ao BNDES, mediante pagamento de forma parcelada.

O relator do processo foi o ministro-substituto Augusto Sherman Cavalcanti.