Assinar um contrato pressupõe que a pessoa se compromete a cumprir uma serie de prerrogativas previstas no documento. Se os planos não mudam nesse tempo, costuma dar tudo certo. 
 
O problema é quando uma das partes, por algum motivo, precisa reincidir o contrato. Nesse caso é preciso conhecer os direitos do locador e os direitos do locatário, assim como os seus deveres.
 
Em geral, existem algumas diferenças nos contratos de compra ou aluguel de um imóvel e é por isso que vamos dividir esse texto em duas partes, levando em conta o que pode acontecer em cada um desses casos.

Contrato de compra de imóvel

As situações mais comuns de quebra desse tipo de contrato dizem respeito aos imóveis ainda na planta e muitas vezes têm a ver com atraso na entrega ou dificuldades para o pagamento, como negativa de financiamento ou perda de emprego.
 
No Brasil ainda não existe um acordo comum fixado por lei para esses casos e, por isso, cada distrato precisa ser avaliado individualmente pela justiça. Em geral, o proprietário ou construtora ficam com uma parte do valor já pago.
 
Em muitos casos, o comprador precisa entrar com uma ação judicial para desfazer o trato, mas o ideal é sempre que a situação seja resolvida de forma amigável entre os envolvidos, o que não costuma dispensar a presença de um advogado.

Tudo depende da situação

Em geral, a quantia retida pelo proprietário vai depender dos motivos da rescisão do contrato e do tempo em que ela é requerida.
 
Se o imóvel não foi entregue no prazo prometido, por exemplo, a justiça costuma entender que a culpa é do vendedor, que precisa devolver o valor integral já pago, inclusive com as devidas atualizações.
 
Quando o imóvel apresenta defeitos dentro do prazo de garantia, que geralmente é de cinco anos, a justiça também costuma entender que o comprador tem o direito de desistir da compra e receber de volta o que pagou.
 
Já quando o motivo é de responsabilidade do comprador, o proprietário costuma ter o direito de reter entre 10 e 25% do valor já pago, devolvendo o restante.      

Contrato de aluguel de imóvel

Quando falamos de imóveis alugados as situações pelas quais o contrato precisa ser quebrado costumam ser mais diversas, especialmente porque o aluguel por natureza não costuma fazer parte de um plano de longo prazo.
 
Geralmente, a rescisão de um contrato de aluguel envolve multa – tanto para o locatário quanto para o locador – se ela acontecer antes do vencimento.
 
O locador paga um valor já determinado, enquanto a quantia paga pelo inquilino costuma ser proporcional ao tempo de contrato restante – comumente estipulada em três meses de aluguel.
 
Caso o documento não estabeleça um prazo, qualquer um das duas partes pode romper o acordo a qualquer tempo, sem multa, desde que avise com pelo menos 30 dias de antecedência.

Proprietário só pode reincidir em duas situações

Salvo exceções nos acordos, o dono só pode pedir o imóvel de volta antes do prazo em dois casos: se ele precisar se mudar para o local e não tiver outra opção ou se o inquilino descumprir alguma regra do contrato.
 
Já quem aluga pode desistir do imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa. Existe uma exceção prevista em lei, no caso de o inquilino ser transferido de cidade por seu empregador – nesse caso a multa pode ser dispensada e ele só precisa avisar com 30 dias de antecedência e comprovar a situação.

Bônus: evitando problemas

Para evitar as dores de cabeça mais comuns nos casos de quebra de contrato é sempre recomendável procurar um advogado, que vai poder orientar tanto o proprietário quanto o comprador ou inquilino sobre as peculiaridades de cada caso.
 
Outra dica para os donos de imóveis é sempre investir na qualidade do material e da mão de obra na hora da construção, o que diminui as chances do comprador ou inquilino terem problemas que os façam desistir do negócio. 
 
Nos casos de vendas de imóveis ainda na planta, os proprietários devem tomar precauções para garantir que eles fiquem prontos no prazo prometido, se resguardando também das desistências motivadas pelos atrasos.