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Quinta-feira, 04 de março de 2021

Opinião

Como reduzir as despesas da permuta de imóveis na sua imobiliária

Autor: ​Guilherme Ribeiro Pimentel

10 Fev 2021 - 08:00


É comum verificar no segmento do ramo imobiliário a permuta de imóveis. Basicamente, a imobiliária anuncia seu imóvel a venda e, rotineiramente, recebe propostas de troca de imóveis. Isto é, um comprador interessado na compra do imóvel anunciado, tem em seu nome uma unidade imobiliária que quer negociar na compra.
 
Então, tendo os imóveis valores equivalentes, a imobiliária e o comprador negociam a permuta dos imóveis, ou seja, efetuam a troca recíproca entre os donos das propriedades.
 
Se os imóveis possuem valores equivalentes e apenas ocorrerá a troca de titularidade da propriedade, não há que se falar em renda, receita bruta ou faturamento e lucro obtida nessa operação.
 
É sob esse contexto que o Superior Tribunal de Justiça vem, sequencialmente, entendendo que não há tributação das Contribuições para o PIS, COFINS, IRPJ e CSLL na troca de imóveis, para a imobiliária que apura seus tributos pelo Regime do Lucro Presumido.
 
Com a permuta de imóveis das unidades imobiliárias, a destinação final do imóvel que a imobiliária pega na troca, será, certamente, a venda, porém a operação de venda ainda não ocorreu. Quando esta operação ocorrer, haverá a tributação sobre a renda, receita bruta ou faturamento e lucro, entre outros.
 
No entanto, caso haja a tributação na primeira operação de troca de imóveis e também na segunda, de venda do imóvel, estaríamos diante da dupla tributação sobre o mesmo fato gerador da obrigação de pagar os tributos. O que é inadmissível no sistema tributário nacional.
 
Ressalta-se que, é comum nessas operações ocorrer a chamada permuta de imóveis com torna, que é quando há a troca de imóveis, porém de valores não semelhantes. Nestes casos, o comprador ainda retorna à imobiliária a diferença entre os valores dos imóveis trocados.
 
Exemplo: imobiliária que anuncia seu imóvel por R$ 500.000,00 e comprador que possui um imóvel de R$ 300.000,00. Eles negociam a compra e venda com permuta de imóveis. Os imóveis serão trocados e o comprador ainda terá que pagar R$ 200.000,00 em dinheiro à imobiliária.
 
Neste exemplo acima, a imobiliária terá que oferecer à tributação de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL apenas essa diferença de R$ 200.000,00, que, efetivamente, é a renda, receita bruta ou faturamento e lucro obtidos na operação.
 
Contudo, é pertinente alertar que este não é o entendimento da RECEITA FEDERAL DO BRASIL, conforme o PARECER NORMATIVO COSIT Nº 9, DE 04 DE SETEMBRO DE 2014, a pessoa jurídica que apura tributos no regime do Lucro Presumido e que exerce atividades imobiliárias deve apresentar à tributação tanto o valor da permuta de imóveis quanto a torna.
 
Por isso, não é recomendável que a empresa do ramo imobiliário faça isso por iniciativa própria, como não há tema repetitivo ou de repercussão geral sobre a matéria nos Tribunais Superiores, deixar de tributar a permuta, sem autorização judicial, é medida de risco, ficando o contribuinte sujeito à autuação pela Receita Federal, com a cobrança de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, acrescidos de multa de 75% e de juros.
 
O interessante é que, com a autorização judicial, o contribuinte fica seguro para realizar a operação e obterá uma significativa redução da carga tributária, bem como pode exigir a restituição dos valores pagos indevidamente dos últimos 5 anos.
 

Guilherme Ribeiro Pimentel
Advogado tributarista, membro da Comissão de Direito Tributário da Associação Brasileira dos Advogados – ABA Cuiabá e da Comissão de Estudos Tributários e Defesa dos Contribuintes da Ordem dos Advogados do Brasil Seccional do Estado de Mato Grosso – OAB/MT.

 
 
 
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