Em defesa do empresário, pela manutenção da atividade da empresa e dos empregos diretos e indiretos a ela vinculados, a legislação especial concede ao locatário comerciante o direito de perpetuar sua atividade comercial, por meio do instrumento processual da Ação renovatória de Contrato de Locação, esta que consiste na forma de proteger o locatário empresário, que desenvolveu e valorizou o ponto arrendado durante a realização de sua atividade econômica de eventuais arbitrariedades e artimanhas do locador.

O Novo Código Civil, em regra, indica que o locador não é obrigado a renovar o contrato com o locatário, contudo, quando se trata de imóvel para fins comerciais esta perspectiva é alterada. O Locador no contrato de locação não residencial não possui o poder de contratar com o inquilino que desejar, uma vez que sob a ótica da renovação deste contrato, o locador se vê obrigado a renovar o contrato de locação com o seu inquilino empresário, de forma compulsória – obrigatória, desde que por ele preenchidos os requisitos exigidos pela legislação especial, entre estes, interponha no prazo estabelecido por lei a respectiva ação renovatória.

Com efeito, a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato, não sendo autorizado às partes afastarem-se desta premissa, razão pela qual devem guardar as partes envolvidas no contrato, em qualquer fase, com os princípios de probidade e boa-fé. Além do mais, sob a sistemática da renovação contratual, cumpre asseverar que ao locador não será permitido utilizar-se de subterfúgios, cláusulas ambíguas e/ou contraditórias a fim de retirar este direito do locatário empresário, sendo, sempre, nula de pleno direito esta cláusula que assim dispor.

Vale registrar que este benefício, avalizado por Lei, em renovar sua locação é de extrema importância para o empresário, já que o protege de ter que deixar o imóvel no qual explora sua atividade comercial, na maioria das vezes realizada sem perdas e danos pelas benfeitorias edificadas ou sequer indenização pelo ponto comercial perdido, ou como sempre ocorre em Shopping Centers se vendo obrigado a pagar novamente pelo Espaço Comercial (res sperata) ou despejado.

Ademais, importa salientar que uma vez cumprido as exigências legais, garantido estará a renovação contratual, restando ao empresário e também ao locador aproveitar a oportunidade processual para revisar o valor do aluguel, adequando-o ao mercado, seja para manter, elevar ou mesmo reduzir.

Desta feita, outro grande benefício advindo deste instituto de renovação é o caráter revisional dos aluguéis a que está submetido o contrato de locação, restabelecendo o equilíbrio financeiro da locação, trazendo o aluguel ao preço de mercado, este muito das vezes inflacionado pelo locador quando da contratação com o locatário.

Vê-se que a Ação Renovatória possui esse caráter dúplice, renovar compulsoriamente a locação, e revisar os aluguéis, fato que traz grandes benefícios ao empresário que, por meio de apenas uma demanda judicial, poderá, após estudo pericial minucioso, adequar o aluguel ao mercado imobiliário.

Certo é que, seja em comércio de rua ou em comércio fechado em Shopping Centers ou galerias, a utilização de contratos engessados pelos locadores tornam-se práticas corriqueiras, razão pela qual não podem os empresários, por desconhecimento muita das vezes, serem compelidos à renovação contratual submetendo-se aos caprichos do locador, quando possuem uma ferramenta coercitiva e de resultado prático que é a Ação Renovatória, esta que além de garantir a perpetuação da atividade econômica, traz de volta ao contrato o equilíbrio financeiro das partes na locação.